Revenus locatifs : ce qu'il faut déclarer

Deux obligations distinctes pèsent sur le bailleur, et elles sont régulièrement confondues : l'enregistrement du contrat d'une part, la déclaration des revenus d'autre part. Remplir l'une ne dispense pas de l'autre.

L'enregistrement du bail

Le contrat de location d'un local à usage d'habitation doit être enregistré auprès de l'administration fiscale, moyennant un droit d'enregistrement.

Cette formalité produit trois effets :

• Elle donne au contrat une date certaine et le rend opposable aux tiers.
• Elle constitue pour le locataire une preuve d'occupation légitime, utile pour ses démarches.
• Elle signale l'existence du revenu locatif à l'administration.

Faites préciser au contrat qui supporte le coût de l'enregistrement : c'est un point négociable qui doit être écrit.

L'imposition des loyers

Les revenus tirés de la location d'un bien immobilier sont imposables. Le régime applicable aux locations à usage d'habitation prévoit une imposition spécifique, distincte du barème progressif applicable à d'autres revenus.

Trois points structurels à connaître :

Le taux varie selon l'usage du bien loué : l'habitation, le local commercial ou professionnel ne relèvent pas nécessairement du même traitement.

La location meublée et la location saisonnière entrent dans le champ de l'imposition au même titre que la location vide. L'idée répandue selon laquelle un revenu saisonnier occasionnel échapperait à toute obligation est fausse.

Les non-résidents propriétaires d'un bien en Algérie restent redevables au titre de ce revenu, le bien étant situé sur le territoire.

Ce qu'il faut conserver

Un dossier locatif bien tenu se constitue au fil de l'eau, pas au moment du contrôle :

• Le bail enregistré et ses avenants éventuels.
• L'état des lieux d'entrée et de sortie.
• Les quittances de loyer délivrées, ou les reçus.
• Les justificatifs de charges et de travaux.
• Les relevés bancaires correspondant aux encaissements.
• Les déclarations déposées et les avis reçus.

Conservez l'ensemble plusieurs années après la fin du bail.

Le cas des propriétaires établis à l'étranger

Deux obligations peuvent se cumuler.

En Algérie, au titre du bien qui s'y trouve et du revenu qu'il produit.

Dans le pays de résidence, selon les règles applicables aux résidents fiscaux de cet État. Le traitement dépend alors de l'existence d'une convention fiscale entre les deux pays et de la méthode qu'elle retient pour éviter la double imposition.

Dans la très grande majorité des conventions, les revenus d'un bien immobilier restent imposables dans l'État où le bien est situé — ce qui ne dispense pas nécessairement de les mentionner dans le pays de résidence.

C'est une configuration où l'avis d'un professionnel coûte nettement moins cher qu'un redressement.

Les erreurs fréquentes

1. Croire qu'un bail non enregistré n'existe pas fiscalement. L'absence d'enregistrement est une irrégularité, pas une exonération.
2. Considérer le saisonnier comme hors champ. Il ne l'est pas.
3. Ne pas délivrer de quittances. Elles protègent les deux parties et documentent le revenu.
4. Confondre le loyer et le revenu net. Charges, travaux et impositions se déduisent du rendement réel.
5. Oublier la déclaration dans le pays de résidence quand on vit à l'étranger.

Ce qu'il faut retenir

Enregistrer le bail, déclarer les loyers, conserver les justificatifs : trois obligations simples dont l'omission se découvre toujours au mauvais moment — lors d'une vente, d'une succession ou d'un contrôle. Le coût de la régularité est faible ; celui de la régularisation ne l'est pas.